La cesión de remate es un contrato mediante el cual una entidad bancaria que va a recibir una propiedad a través de un procedimiento de ejecución hipotecaria, antes de que esta adjudicación se concrete, cede la propiedad a un tercero que adquirirá la mencionada propiedad.

La cesión de remate está regulada en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

¿En qué consiste la cesión de remate de un inmueble?

Los deudores hipotecarios se pueden ver en la necesidad de abandonar los inmuebles que habían adquirido para poder, a través de un procedimiento de ejecución hipotecaria, cancelar su deuda con el banco beneficiario de la hipoteca.

En dicho procedimiento está prevista la celebración de una subasta para llevar a remate los inmuebles, cuyas hipotecas se están ejecutando. Mediante el procedimiento de subasta esos inmuebles cambian de titularidad.

Puede darse el caso de que las subastas se declaren desiertas porque no haya oferentes en la misma. En ese caso el banco con que se tiene la deuda puede solicitar que se le adjudique el inmueble cuya hipoteca se está ejecutando.

El banco acreedor tiene la opción de ceder ese inmueble en remate a un tercero, antes de que pase a su nombre. Esto es lo que se denomina cesión de remate.

La cesión de remate es un contrato mediante el cual las partes, cedente y cesionario, se comprometen mediante el pago de un precio a transferir todos los derechos adquiridos en la adjudicación de un inmueble en remate, es decir, la propiedad.

En este caso, la cesión hecha antes de que la adjudicación sea definitivamente firme, permite al banco obtener el cobro de lo que se le adeuda sin transferir la propiedad del inmueble a su nombre. El inmueble en este caso se transfiere a nombre del cesionario del remate, quien pasa a ser el nuevo propietario del inmueble.

Cesión de crédito

Existe también la posibilidad de ceder los derechos garantizados por una hipoteca antes de que se inicie la ejecución de la misma. En ese caso, se trata de una cesión de crédito que es un contrato nominado mediante el cual dos partes a través del pago de un precio, transfieren un crédito por cuya existencia responde el cedente (el banco).

Venta del inmueble

En ese caso no se produce una cesión de remate, puesto que para poder vender el inmueble los bancos o acreedores deben haber sido previamente designados adjudicatarios en la correspondiente subasta.

El precio de la cesión del remate

De acuerdo con el principio de la autonomía de la voluntad, el precio de la cesión del remate puede acordarse entre las partes. Por ello, podrá ser mayor o inferior al precio mismo de la adjudicación en el remate. La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado del 19 de octubre de 2017 así lo establece.

El precio de la adjudicación es el de la adquisición del inmueble por parte del ejecutante, sin que haya habido postores en la subasta.

A los efectos, debe entenderse que el precio del remate es equivalente a la mejor puja que haya habido en la subasta. Será la cantidad que recibe el ejecutante por la transmisión de los derechos sobre la finca rematada o adjudicada a su favor.

Deben quedar a salvo los derechos del deudor hipotecario en caso de que haya diferencia entre los precios mencionados, por eso el precio de la adjudicación es invariable para el deudor, aunque pueda ser inferior el precio de la cesión del remate.

Plazos para la cesión de remate

El plazo para ceder el remate debe ser determinado por el Letrado de la Administración de Justicia, ya que este no se indica taxativamente en la ley. En todo caso, lo más plausible es proceder con arreglo a lo dispuesto por el artículo 670 de la ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) o regirse por los plazos para solicitar la adjudicación por falta de postura en remate regulados por el artículo 671.

En la práctica, la cesión debe hacerse antes de que la adjudicación sea registrada a favor del ejecutante. Si llegase a registrarse la adjudicación al banco, ya no se trataría entonces de una cesión, sino que sería una venta que el banco hace de un inmueble de su propiedad.

Fiscalidad de la cesión de remate

• La cesión del remate es, desde el punto de vista fiscal, la más conveniente para evitar tributaciones sucesivas por cambios en la titularidad de una propiedad, ya que los impuestos son exactamente los mismos que pagaría el banco si adquiriese el inmueble. En el caso de la cesión los paga el cesionario.
• La cesión de remate debe haberse reservado como facultad en la subasta ya que es un extremo exigido por la normativa procesal.
• La base imponible del IVA, en el caso de la cesión de remate, será el precio acordado por el remate, no el precio de la cesión.
• La cesión de remate conviene al cesionario de manera especial, porque le evita el trámite judicial al banco, ya que le permite transferir un bien adquirido sin el costo fiscal que hubiese tenido una operación de compra-venta ordinaria.

Valor de la adjudicación

Si en la subasta no se presenta ningún postor, el acreedor puede solicitar la adjudicación del bien dentro de los 20 días siguientes al cierre de la subasta. Dicha adjudicación podrá pedirla por el 50% del valor por el que el bien hubiese salido a subasta, o por la cantidad ejecutada en todos sus conceptos, si el inmueble no es la vivienda habitual del ejecutado.

En caso de que sí lo sea, la adjudicación se hará por un importe equivalente al 70% del valor con el que salió a remate o, si la cantidad ejecutada en todos sus conceptos es inferior a ese porcentaje, la adjudicación se hará por el 60% del valor con el que el bien salió a remate.

Si transcurrido los citados 20 días el ejecutante no hiciere uso de la facultad para solicitar la adjudicación, el letrado de la justicia a instancia del ejecutado procederá al alzamiento del embargo.

Dentro de la ley del IRPF, una gran mayoría de los contribuyentes españoles disfrutan de la exención por reinversión en domicilio habitual. A pesar de ello, existen diversos intentos por parte de la Agencia Tributaria de restringir dicho beneficio fiscal. Por ello, hay que conocer cuándo se puede acceder a este beneficio y cuándo no.

¿En qué consiste el beneficio fiscal de la exención?

La exención por reinversión en vivienda habitual está integrada dentro de la ley del IRPF donde se expone que aquellos usuarios que hayan vendido su hogar y que en un periodo de dos años tanto previos como post a la venta, hayan vuelto a invertir la cifra económica obtenida, no la ganancia, en una nueva compra, pueden acceder a este beneficio fiscal. De esta forma, estas personas no tienen que tributar en el IRPF dicha ganancia adquirida con la venta del hogar.

Una vivienda habitual es el hogar que se ocupó durante un año a partir de su adquisición y durante una etapa de tres años sin interrupción. A su vez, también será considerada como tal cuando fue el domicilio habitual del usuario en un plazo mínimo de dos años previos a la venta.

La cuantía económica adquirida con la venta tiene que reinvertirse para la adquisición de una nueva, ya sea parcial o totalmente. En el caso de ser total, se podrá obtener el total del beneficio.

En cambio, el Tribunal Supremo ha sentenciado en numerosas ocasiones la flexibilidad de estas condiciones, dando la opción de acceder al beneficio en ocasiones en las que no se podía anteriormente.

El Tribunal Supremo permite la exención a los contribuyentes en contra de Hacienda

En numerosas sentencias, el Tribunal Supremo ha abierto las puertas a los usuarios a acceder a la exención en casos en los que Hacienda no lo permitía.

1. Exención al adquirir una casa nueva con hipoteca

En la sentencia del 1 de octubre de 2020, se aprobó un nuevo requisito para acceder a este beneficio fiscal. Mientras que Hacienda solo permite reinvertir total o parcialmente en una adquisición nueva de hogar las cuantías obtenidas de hipotecas cobradas en los dos años previos o posteriores a la venta del domicilio, el Tribunal Supremo solo considera la cuantía total dirigida a la adquisición de un domicilio nuevo habitual, sin tener en cuenta la parcialidad o totalidad obtenida con el préstamo hipotecario.

Con este requisito, se impulsará la seguridad en la declaración de IRPF, así como el número de rectificaciones o de retorno de cuantías indebidas en los cuatro años últimos, momento en el que no se accedió a la exención para separarlo de financiación ajena.

Respecto a esto, en la sentencia, el Tribunal Supremo declara lo siguiente: “Para aplicar la exención por reinversión regulada en el artículo 36 del TRLIRPF de 2004, y en el 39.1 Reglamento del Impuesto -Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio-, no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble es suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble”.

2. Exención cuando una casa en construcción no finalice dentro del periodo de dos años

De la misma forma, el 17 de febrero de 2021, el Tribunal Supremo volvió a establecer una nueva condición beneficiosa para los usuarios. En este caso, el periodo para reinvertir la cuantía adquirida con la venta del domicilio en una nueva que se encuentra en construcción será de dos años. Este plazo comenzará a partir de la transmisión de la vivienda con el objetivo de acceder a la exención, de esta forma, los usuarios no tendrán que tributar en el IRPF la ganancia adquirida en la venta.

Cabe destacar que será válido cuando en este periodo el usuario reinvierta la cuantía propia sin tener que poseer el nuevo domicilio o sin que las obras hayan finalizado. A pesar de ello, la construcción debe terminar en un periodo máximo de 4 años a partir del momento de la inversión.

Supuestos en los que hay que rectificar contra Hacienda

Aunque existan casos en los que el Tribunal se ha posicionado a favor del contribuyente, hay otros donde todavía los usuarios tendrán que enfrentarse a los criterios de Hacienda. A pesar de ello, hay argumentos suficientes para rebatir dichos criterios.

Compra de domicilio finalizado en un periodo superior a dos años

En esta ocasión, se refiere a aquel usuario que adquiere una casa en un periodo superior a dos años previos o posteriores a la venta de la vivienda. Sin embargo, el Tribunal ha dictaminado que dicho periodo es para reinvertir el dinero, no para apropiarse de una casa nueva, pudiendo aplicarse esto también a hogares ya finalizados. De esta forma, habría opción a la reinversión por cuantías aportadas “a cuenta”, en el plazo de dos años previos y posteriores a la venta de la vivienda, sin considerar si se ha adquirido en tal periodo.

Por ello, se podría adquirir la exención, ya que la reinversión de las cantidades entregadas se realizó en el periodo establecido. Además, la casa nueva tendría que adquirirse en términos jurídicos en un periodo de 4 años posteriores al momento de la inversión llevada a cabo.

Debido a esto, se puede tributar según dictamina Hacienda, pero luego rectificar la autoliquidación y pedir el retorno de las cuantías indebidas.

En una separación, ¿hay exención para el excónyuge que deje el domicilio habitual?

A los casos de divorcio se le considera una situación dudosa, ya que los usuarios que dejen el domicilio habitual por motivo judicial, no tienen opción, como defiende Hacienda, a acceder a la exención si el plazo ha superado los dos años a partir de la fecha en el que abandonaron el antiguo domicilio, ya que el hogar dejó de ser la vivienda habitual.

Esta injusticia está provocada por los usuarios que no tuvieron capacidad de vender el domicilio habitual después de abandonarlo, ya que su uso se le adjudicó por decisión judicial al excónyuge y a los hijos.

Sin embargo, la Ley sí aprueba que puedan seguir disfrutando de la deducción, aunque abandonasen la vivienda siempre y cuando se compró el hogar previamente a 2013 y cuando se contribuye al cobro de la hipoteca.

Para este supuesto, se recomienda tributar según Hacienda y rectificar luego la autoliquidación.

El obstáculo a la hora de rectificar ante Hacienda

Cabe destacar que existe un obstáculo para los que quieran tributar según Hacienda y posteriormente rectificar, ya que Hacienda define esto como una opción tributaria, lo que conlleva que únicamente se pueda rectificar cuando se encuentre dentro del periodo para declarar el IRPF.

Debido a ello, es mejor pedir la rectificación previamente a que termine el periodo de declarar el IPRF. En el caso en el que esto no sea posible, entonces no se debería considerar la exención como una posibilidad tributaria.

En conclusión, en estos supuestos se podrá rectificar también a través de varios argumentos, pero primero habría que justificar que no se puede considerar como una opción tributaria.

• La compraventa de viviendas crece en todas las CC.AA. a excepción de Murcia (-2,0% interanual). Destacan Navarra (50,4%), Canarias (45,5%), Cantabria (29,3%), Andalucía (22,0%) y Comunidad Valenciana (21,5%).
• El precio del m² sube un 6,5% interanual a nivel nacional. Destacan las alzas en Andalucía (18,3%), Murcia (13,1%), Comunidad Valenciana (13,1%) y Galicia (12,8%), así como las caídas en Castilla-La Mancha (-11,5%) y Navarra (-1,8%).
• Los préstamos para adquisición de vivienda aumentan un 14,7% interanual a nivel nacional. Crecen en todas las CC.AA., salvo en Murcia (-4,4%). Destacan las alzas en Cantabria (35,8%), Castilla y León (31,6%), Canarias (28,1%) y Andalucía (24,8%).
• La constitución de nuevas sociedades cae un 11,5% interanual a nivel nacional. Crece solo en cuatro CC.AA.: La Rioja (6,9%), Navarra (2,0%), Canarias (1,1%) y Extremadura (0,7%) y disminuye en las trece restantes, destacando Cantabria (-36,9%), País Vasco (-27,2%), Castilla-La Mancha (-24,7%) y Murcia (-20,0%).

Madrid, 7 de junio 2022. En abril de 2022, con respecto a abril de 2021, la compraventa de viviendas subió un 15,5%; la concesión de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda un 14,7% y la constitución de nuevas sociedades se redujo un 11,5%.

Más compraventas de viviendas y a mayor precio

El número de compraventas aumentó en un 15,5% interanual a nivel nacional, hasta alcanzar las 60.734 unidades y el precio medio del metro cuadrado se situó en los 1.575 €/m², registrándose un ascenso del 6,5% interanual.

Por tipo de vivienda, las compraventas de pisos aumentaron un 16,5% interanual, alcanzando las 46.377 unidades, mientras que las unifamiliares se incrementaron un 12,4% interanual, hasta llegar a las 14.357 unidades.

Los precios de los pisos tuvieron un ascenso del 3,6% con respecto al mismo mes del año anterior, hasta alcanzar los 1.749 €/m², mientras que el precio de las viviendas tipo unifamiliar promedió los 1.283 €/m², registrando un aumento del 13,5%.

Incremento de compraventas por autonomías

La compraventa de vivienda creció en todas las CC.AA. excepto en Murcia, donde se redujo un 2,0% interanual. Las CC.AA. donde se registró una evolución por encima de la media nacional fueron: Navarra (50,4%), Canarias (45,5%), Cantabria (29,3%), Baleares (22,9%), Andalucía (22,0%), Comunidad Valenciana (21,5%) y Castilla y León (17,9%). Por debajo de la media nacional pero aún mostrando incrementos de dos dígitos se situaron Castilla-La Mancha, Cataluña, Asturias, Aragón y Extremadura.

Incremento del precio de la vivienda

El precio del m² subió un 6,5% interanual a nivel nacional. Se registró un encarecimiento en el precio de la vivienda salvo en Castilla-La Mancha (-11,5%) y Navarra (-1,8%).

Por orden de magnitud se registraron subidas de dos dígitos en Andalucía (18,3%), Murcia (13,1%), Comunidad Valenciana (13,1%), Galicia (12,8%), Madrid (11,1%) y Baleares (10,2%). Incrementos más moderados se registraron en las restantes 9 CC.AA.

Aumento de los préstamos para adquisición de vivienda

En abril, los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda crecieron un 14,7% interanual a nivel nacional, hasta las 32.192 operaciones. La cuantía promedio de estos descendió un 1,3% interanual, alcanzando los 147.693 € en promedio.

El porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 53,0%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso en media el 73,5% del precio.

A nivel autonómico, los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda crecieron en todas las CC.AA. a excepción de Murcia (-4,4%). Alcanzaron tasas de dos dígitos en once autonomías, destacando Cantabria (35,8%), Castilla y León (31,6%), Canarias (28,1%), Andalucía (24,8%), Navarra (23,0%) y Cataluña (20,2%).

En cuanto a la cuantía promedio de los nuevos préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda, la evolución siguió siendo dispar a nivel autonómico, pues creció en nueve CC.AA. y decreció en las ocho restantes. Destacaron los aumentos en Andalucía (9,9%), Castilla y León (8,3%), Galicia (7,7%) y Aragón (6,2%) y los retrocesos en Baleares (-14,7%) y Extremadura (-14,5%).

Descenso de la constitución de sociedades

Los datos del Centro de Información Estadística del Notariado también revelan que en abril de 2022 la constitución de sociedades descendió un 11,5% interanual, hasta las 7.914 nuevas sociedades. De ellas, las sociedades con un capital social fundacional de entre 3.000 y 4.000 € alcanzaron las 5.950 nuevas sociedades, lo que supone una reducción del 11,9%. Dentro de éstas, el capital medio de constitución fue de 3.024 €.

A nivel autonómico, la creación de nuevas sociedades aumentó solo en cuatro CC.AA.: La Rioja (6,9%), Navarra (2,0%), Canarias (1,1%) y Extremadura (0,7%). En cambio, disminuyó en las trece restantes, destacando Cantabria (-36,9%), País Vasco (-27,2%), Castilla-La Mancha (-24,7%) y Murcia (-20,0%).

Los precios de la vivienda usada en España han experimentado una pequeña bajada en el primer trimestre del 2022. De acuerdo con el último índice de precios de idealista, el valor del metro cuadrado medio ha descendido a 1825 euros, pero si comparamos con los datos del 2021, los precios han ascendido en un 2,3%.

Francisco Iñareta, portavoz de idealista, afirma que "los precios se han conseguido mantener estables en el primer cuarto de 2022, a pesar de que el número de compraventas ha alcanzado niveles de 2008. Aun así, las zonas en las que la demanda está más activa (grandes mercados y zonas costeras principalmente) registran subidas de precio más relevantes, mientras que gran parte del resto de mercados experimenta todavía bajadas, por no estar acusando la reducción de la oferta. Aunque la situación actual es anómala y complica enormemente realizar previsiones, es posible que esta tendencia se mantenga debido al escenario de elevada inflación en el que estamos instalados, que puede restar operaciones de reposición, pero incentivar la inversión en vivienda como valor refugio".

Capitales

Hasta 19 capitales han visto reducidos sus precios en el primer trimestre, pero ninguna forma parte del grupo de grandes mercados de la vivienda. Palencia registra el mayor descenso con un -2,6%, seguida se sitúa Santander (-2,2%), Zamora (-2,1%), Teruel (-1,9%) Almería (-1,6%), León y San Sebastián (-1,5% ambas capitales).

La subida más pronunciada la ha protagonizado Soria (4,6%). Completan las primeras posiciones sitúa Valencia (4,5%), Palma (3,8%), Toledo (3,2%),

Segovia (2,7%), Tarragona (2,6%), Melilla (2,3%) y Castellón (2,2%). Otras subidas se han producido en grandes mercados inmobiliarios como Madrid (2,2%), Málaga (1,8%), Sevilla (1,8%), Bilbao (1,4%) y Barcelona (1%).

La capital más costosa es San Sebastián, con un metro cuadrado de 4.896 euros. El top 5 también lo forman Barcelona (3.972 euros/m2), Madrid (3.782 euros/m2), Palma (3.217 euros/m2) y Bilbao (3.089 euros/m2). En el otro lado del ranking está Lleida, cuyo precio del metro cuadrado (1.053 euros) es el más barato.

Comunidades Autónomas

10 CCAA han bajado sus precios entre enero y marzo, la más destacada ha sucedido en Navarra (-1,4%). Las nueve restantes son: Galicia (-1%) y Castilla y León (-1%). Le siguen los descensos de Euskadi (-0,8%), Cantabria (-0,7%), Aragón y Andalucía (-0,5% las dos), Extremadura (-0,4%), Cataluña (-0,2%) y Castilla-La Mancha (-0,1%).

Las mayores subidas están encabezadas por Madrid (2%), empatada con la Comunitat Valenciana (2%) y seguida de Canarias (1,3%).

La Comunidad Autónoma más cara es Baleares (3.368 euros/m2), el precio del metro cuadrado más elevado desde que idealista tiene datos. Madrid (2.996 euros/m2), Euskadi (2.685 euros/m2) y Cataluña (2.309 euros/m2) también ocupan las posiciones más altas de la tabla.

En la parte baja del ranking Castilla La Mancha (878 euros/m2), Extremadura (941 euros/m2) y Murcia (1.075 euros/m2) se consolidan como las CCAA más baratas.

Provincias

Durante el invierno 27 provincias han registrado bajadas de precio. Badajoz (-2%), Palencia (-1,9%), Huesca (-1,9%), Salamanca (-1,8%) y Granada (-1,7%) son las 5 más pronunciadas. Por otro lado, Soria (2,4%) ha sido la provincia que más ha subido sus precios. Otras de los ascensos de precios destacados han sido los de Melilla (2,3%), Alicante (2,3%), Madrid (2%), Málaga (1,8%) y Cáceres (1,8%). En Barcelona tan solo han subido un 0,2%.

Como en las CCAA, Baleares también es la provincia con el metro cuadrado más caro con 3.368 euros. Las cinco primeras posiciones las completan Guipúzcoa (3.170 euros/m2), Madrid (2.996 euros/m2), Barcelona (2.700 euros/m2) y Vizcaya (2.655 euros/m2). Por el contrario, Ciudad Real es la más barata (765 euros/m2) junto a Cuenca (796 euros/m2) y Toledo (821 euros/m2).

https://www.expansion.com/juridico/opinion/2019/11/26/5ddd6a48468aeb60218b4619.htm

Pese a que para algunos haya pasado desapercibido, existe un nuevo mercado utilizado por pequeños y medianos inversores que pretenden la adquisición indirecta de activos inmobiliarios a través de la compra del crédito hipotecario que grava el mismo.

De esta forma pueden obtenerse grandes rentabilidades por el descuento que supone la compra del crédito que grava el activo en comparación con la compra directa del mismo.